Investissement

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Vous souhaitez vous constituer un patrimoine et payer moins d’impôts voir même plus du tout, voici l’essentiel des dispositifs fiscaux :

La loi Pinel 2015

Suite à l’entrée en vigueur de la loi Pinel, applicable aux acquisitions réalisées à compter du 1er janvier 2015, avec une rétroactivité au 1er septembre 2014, l’essentiel du dispositif de réduction d’impôt reste inchangé.

Seules les dispositions relatives à la durée d’engagement de location du propriétaire, le taux de la réduction d’impôt et l’interdiction de louer à des personnes déterminées sont modifiées de façon avantageuse pour l’investisseur.

Cette loi permet de défiscaliser jusqu’à 21% de la valeur totale d’un bien immobilier (dans la limite de 300 000 €) sur une durée pouvant aller de 6 à 12 ans. La réduction d’impôt peut alors aller jusqu’à 63 000 €.

Les Conditions d’éligibilité de la loi Pinel 2015

  • Achat ou construction d’un logement neuf, en VEFA (Vente en l’Etat Future d’Achèvement)
  • Acquisition entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2016
  • Louer le logement nu, à usage d’habitation principale, pour une durée de 6 ans minimum
  • Achèvement du logement dans les 30 mois qui suivent la date de signature de l’acte en VEFA
  • Respect du dernier plafonnement des loyers en vigueur (voir tableau ci-dessous)
  • Respect du dernier plafonnement des ressources du locataire en vigueur (voir ci-dessous)
  • Application aux logements situés dans des zones à forte tension, (voir zonage Pinel ci-dessous)
  • Respect des normes thermiques et de performances énergétiques correspondant au label RT 2012
  • Plafonnement du prix d’achat à 5.500 €/m²
  • La réduction d’impôt de la loi Pinel n’est pas cumulable avec d’autres dispositifs
  • Le dispositif s’inscrit dans le plafond des niches fiscales limité à 10.000 € par an

Le zonage du dispositif Pinel

Zones Villes Dispositif Pinel
A bis Paris et région parisienne éligible
A région parisienne, Côte d’Azur, Vaudois éligible
B1 certaines grandes agglomérations éligible
B2 villes de + de 50 000 habitants éligible
C villes de – de 50 000 habitants non-éligible

Le plafonnement des loyers en loi Pinel

Zonage du logement A bis A B1 B2
Plafonds de loyers mensuels 16.82 €/m² 12.49 €/m² 10.06 €/m² 8.74 €/m²

Le plafonnement des ressources du locataire en loi Pinel

Composition du foyer du locataire Zonage du logement
A bis A B1 B2
Personne seule 36 971 € 36 971 € 30 133 € 27 120 €
Couple 55 254 € 55 254 € 40 241 € 36 216 €
Personne seule ou couple avec 1 personne à charge 72 433 € 66 420 € 48 393 € 43 554 €
Personne seule ou couple avec 2 personnes à charge 86 479 € 79 558 € 58 421 € 52 579 €
Personne seule ou couple avec 3 personnes à charge 102 893 € 94 183 € 68 725 € 61 853 €
Personne seule ou couple avec 4 personnes à charge 115 782 € 105 985 € 77 453 € 69 707 €
Majoration par personne à charge supplémentaire
(à partir de la 5ème)
+ 12 900 € + 11 809 € + 8 641 € + 7 775 €

Les plafonds de loyer et de ressources du locataire mentionnés peuvent être adaptés par décret.

L’avantage fiscal de la loi Pinel : 3 durées de location 6, 9 ou 12 ans

Les avantages fiscaux dépendent de la durée pendant laquelle vous vous engagez à louer votre logement, 2 options possibles lors de votre première déclaration, sur 6 ans ou sur 9 ans, renouvelable par période triennale.

Durée de location 6 ans 9 ans 12 ans
Réduction d’impôt 12 % 18 % 21 %

Vous avez donc la possibilité de moduler la durée d’engagement de location de votre bien pour plus de souplesse dans la gestion de votre patrimoine !

Vous pouvez choisir un engagement de location sur une période de 6 ans ou de 9 ans, renouvelable. Cela signifie que vous pourrez changer d’avis en cours de route et prolonger votre engagement de location pour une durée maximum de 12 ans.

  • OPTION « 6 ANS » : Si vous choisissez, au départ, un engagement de location minimum de six ans correspondant à une réduction d’impôt de 12%, en tant que propriétaire bailleur, il vous sera possible de réitérer votre engagement par période triennale renouvelable une fois. Ce qui signifie, qu’aux termes des 6 ans, vous pourrez prolonger la location une première fois jusqu’à 9 ans pour atteindre une réduction d’impôt de 18% sur votre investissement, soit 2% de réduction supplémentaire par an, et à l’issue de cette seconde période, la prolonger encore jusqu’à 12 ans, pour bénéficier de la réduction d’impôt maximale de 21%, soit une réduction de 1% par an sur ces trois dernières années.
  • OPTION « 9 ANS » : Si votre engagement initial de location est de neuf ans, soit une réduction d’impôt au départ de 18%, vous pourrez prolonger celui-ci pour une seule période triennale, afin d’atteindre également une réduction d’impôt maximum de 21% sur 12 ans.

Les plus du dispositif Pinel : la location à un ascendant ou à un descendant

  • Le projet de loi de finances pour 2015 lève l’interdiction qui était faite jusqu’ici de louer à un ascendant ou descendant.
  • Pour une acquisition à compter du 1er Janvier 2015, vous pouvez donc louer votre logement à un membre de votre famille, tout en bénéficiant de la réduction d’impôt. Elle ne sera pas suspendue pendant ces périodes de location. Cependant, cet avantage reste soumis à certaines conditions. (Voir les plafonds de loyers et des ressources du locataire ci-dessus)

 

Loi Censi Bouvard

Publiée au Journal Officiel le 30 décembre 2012, la loi de Finances 2013 confirme la prolongation du dispositif Censi-Bouvard (couramment appelé Scellier Bouvard) jusqu’au 31 décembre 2016, et cela sans autres modifications liées à ses modalités d’application.

Le montant de la réduction d’impôts Censi Bouvard

Vous cumulez des avantages :

  • La récupération de TVA
  • Des loyers garantis par un bail commercial pendant 9 ans minimum
  • Et une réduction d’impôt de 11% répartie sur 9 ans

En suivant certaines conditions :

  • L’investisseur s’engage à louer le bien meublé pendant 9 années à l’exploitant de la résidence.
  • La location du logement doit prendre effet dans le mois qui suit la date d’achèvement de l’immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure.
  • La réduction d’impôt s’applique dans la limite de 300 000 € d’investissement par an sur un ou plusieurs logements.

Les logements neufs concernés par le dispositif LMNP Censi Bouvard

Le dispositif fiscal LMNP Censi Bouvard concerne les résidences avec services ayant obtenu un agrément qualité “services à la personne” :

Nota : L’avantage fiscal peut aussi s’appliquer sur un bien immobilier achevé depuis plus de 15 ans, et faisant l’objet d’une rénovation ou d’une réhabilitation.

Le calcul de la réduction d’impôt

Cette réduction est calculée sur le prix de revient du logement neuf (prix d’acquisition hors taxe) majoré des frais d’acquisition (honoraires de notaire, droits de timbre, taxe de publicité foncière) et des éventuels travaux.

Les autres avantages du Censi Bouvard

Vous bénéficiez de la récupération de TVA et les revenus de la location meublée sont imposables dans la catégorie des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux).

L’amortissement en Censi Bouvard

L’amortissement disparaît, sauf pour la fraction du prix de revient du bien immobilier excédant les 300 000 €.

Exemple : vous réalisez un investissement de 350 000 €, la réduction d’impôt sera calculée sur 300 000 € et les 50 000 € restants pourront être amortis.

Le conseil d’expert pour optimiser votre investissement Bouvard

Si vous couplez votre investissement LMNP classique à un investissement Censi Bouvard, alors vous pourrez « gommer » les revenus générés par votre investissement dans le meublé pendant une longue durée tout en bénéficiant immédiatement de la réduction d’impôt.

Il est possible de cumuler la réduction d’impôt Bouvard avec d’autres dispositifs de défiscalisation (Duflot, Robien, Borloo, Pinel,  Scellier, Girardin…) à condition de ne pas dépasser le plafond annuel des niches fiscales.

 

 

Loi Malraux
(hors niche fiscale)

Le dispositif Malraux 2015 donne droit à une réduction d’impôt calculée sur le montant des travaux de restauration engagés par le contribuable à hauteur de :

  • – 30% pour les immeubles situés en Secteur Sauvegardé.
  • – 22% pour les immeubles situés dans une Zone de Protection du Patrimoine Architectural Urbain ou Paysager (ZPPAUP).

Le montant des travaux pour le calcul de la réduction d’impôt en loi Malraux 2015 est plafonné à 100 000€ par an.

La Défiscalisation Malraux s’adresse depuis le 1er janvier 2013 aux contribuables français qui investissent dans des appartements à rénover (logements destinés à la location). Les travaux doivent aboutir à la restauration complète de l’immeuble et la qualité du bâti est suivie par un Architecte des Bâtiments de France.
Les opérations en loi Malraux 2015 sont localisées la plupart du temps dans les Centres Villes Historiques et offrent aux investisseurs une excellente opportunité de défiscalisation et une bonne protection à moyen et long terme.

Qui peut bénéficier de la réduction d’impôt Malraux 2015

Tous les contribuables domiciliés en France au sens de l’article 4 B qui acquièrent ou sont propriétaires d’un bien immobilier (situé dans un Périmètre Sauvegardé) et qui font des travaux de restauration. Toutefois et dans la majorité des cas, l’investissement en loi Malraux 2015 s’adresse plutôt aux personnes ayant une fiscalité très élevé, car il faut pouvoir en 1 ou 2 années digérer l’ensemble du budget travaux.
Depuis le 1er janvier 2013, la réduction d’impôt en loi Malraux 2015 ne rentre plus dans le plafonnement des niches fiscales.

Les avantages fiscaux de la loi Malraux 2015

La loi Malraux 2015 permet une réduction d’impôt de 30% des travaux de restauration avec un plafond de 100 000 € de travaux par an (soit une réduction d’impôt maximum de 30 000 € / an).
Taux de réduction d’impôt selon la localisation de l’immeuble :
– 22% dans les ZPPAUP ;
– 30% dans les Secteurs Sauvegardés.
Les règles et la Défiscalisation Malraux ont évolués et permettent désormais au vendeur de se charger des travaux. Jusqu’à présent, les travaux de restauration dans le cadre d’un investissement immobilier en loi Malraux 2015 devaient être décidé et engagés de manière formelle par les copropriétaires de l’immeuble. Le nouveau dispositif Malraux 2015 applicable depuis 2009 prévoit que les travaux peuvent être réalisées dans le cadre d’un contrat de vente d’immeuble à rénover prévu à l’article L. 262 1 du code de la construction et de l’habitation. Autrement dit, il suffit de justifier le paiement des travaux aux entreprises et non plus à l’Association Foncière Urbaine Libre (AFUL).
Le montant des dépenses ouvrant droit à la réduction d’impôt est alors celui correspondant au prix des travaux devant être réalisés par le Vendeur et effectivement payés par l’investisseur en loi Malraux 2015 à l’entreprise de travaux.
Le recours à la vente en l’état futur de rénovation a le mérite de la simplicité et permet de meilleures garanties aux acquéreurs.

Les conditions à respecter en loi Malraux 2015

  • Dans le cadre de l’aménagement de la loi Malraux 2015, la réduction d’impôt est conditionnée à l’engagement de restaurer l’ensemble de l’immeuble et de louer les logements nus à usage d’habitation principale pendant une durée minimale de 9 ans.
  • L’engagement de location en loi Malraux 2015 doit prendre effet dans les 12 mois qui suivent la date d’achèvement des travaux de l’immeuble.
  • La déduction en loi Malraux 2015 est limitée à 100 000 € de travaux par an.
  • La réduction d’impôt de la loi de défiscalisation Malraux 2015 s’étale sur la période du paiement effectif des travaux et ne doit pas dépasser 3 ans après la date de délivrance du permis de construire. Toutefois, en cas de fouilles archéologiques, le délai maximal de 3 ans, peut être majoré d’un an, ce qui porte le délai global à 4 ans. Lorsque la réduction d’impôt au titre d’une année excède l’impôt dû au titre de cette même année, le solde de la défiscalisation Malraux 2015 ne peut pas être imputé sur l’IR des années suivantes. L’excédent de réduction Malraux 2015 est donc perdu.
  • Les Travaux de restauration en loi Malraux 2015 doivent obligatoirement faire l’objet d’une Autorisation Spéciale délivrée par le Préfet (ASP) « avant » le démarrage des travaux.
  • Les Travaux sont nécessairement suivis par les Architectes des Bâtiments de France.

 

Loi Monument Historique
(hors niche fiscale)

La loi de défiscalisation sur les Monuments Historiques existe depuis près de 100 ans. Cette loi de défiscalisation vise à favoriser l’entretien et la restauration de biens immobiliers classés Monuments Historiques ou inscrits à l’Inventaire Supplémentaire des Monuments Historiques.

L’investissement en loi Monuments Historiques 2015 consiste à acquérir un bien nécessitant d’importants travaux de restauration. Les charges de restauration et d’entretien du bien immobilier Monuments Historiques, ainsi que les intérêts d’emprunts liés à l’acquisition du foncier et aux travaux sont déductibles à 100% des revenus fonciers. Le déficit généré est déductible du revenu global, sans aucun plafonnement.

Depuis le 1er janvier 2009, la loi de défiscalisation sur les Monuments Historiques en 2015 oblige le propriétaire à conserver le bien pendant 15 ans.

De plus, après avoir conclu une convention avec l’Etat, la donation ou la transmission de ce patrimoine est exonérée de droits de succession.

Les investissements en loi Monuments Historiques 2015 concernent les contribuables fortement imposés qui cherchent à investir sur de l’immobilier en centre-ville tout en réduisant efficacement leur imposition.

Qui peut bénéficier de la loi Monuments Historiques 2015 ?

Sont concernés par la défiscalisation en Monuments Historiques 2015 tous les contribuables domiciliés en France au sens de l’article 4 B qui acquièrent ou sont propriétaires d’un Bien Immobilier Classé, Inscrit ou Agréé par les Affaires culturelles et qui réalisent des Travaux de Restauration (logements destinés à la location). En cas de classement ou d’inscription partiel limité à des éléments isolés ou dissociables de l’ensemble immobilier (un escalier ou certaines salles par exemple) les avantages fiscaux du régime Monuments Historiques 2015 ne concernent que les parties classées ou inscrites.

Les travaux doivent aboutir à la restauration des logements Monuments Historiques dont la qualité est suivie par un Architecte des Bâtiments de France.

L’investissement Monuments Historiques en 2015 s’adresse plus particulièrement aux investisseurs situés dans les tranches d’imposition supérieures. L’impact fiscal étant optimisé pour les revenus situés dans les tranches à 41% et 45%

Les logements concernés par la loi Monuments Historiques 2015

Les logements concernés par la défiscalisation dans le cadre de la loi Monuments Historiques 2015 sont :

  • les immeubles classés Monuments Historiques ;
  • les immeubles inscrits à I ‘Inventaire Supplémentaire des Monuments Historiques (ISMH) ;
  • les immeubles qui font partie du patrimoine national en raison du label délivré par la “Fondation du patrimoine” si ce label a été accordé sur avis favorable du service départemental de l’architecture et du patrimoine (le label est notamment subordonné à la condition que l’immeuble soit visible de la voie publique) ;
  • les immeubles qui font partie du patrimoine national en raison de leur caractère historique ou artistique particulier, qui ont été agréés à cet effet par le ministre de l’économie et des finances et qui sont ouverts au public.

Sont réputés ouverts à la visite, les immeubles que le public est admis à visiter au moins :
soit 50 jours par an, dont 25 jours fériés, au cours des mois d’avril à septembre inclus,
soit 40 jours pendant les mois de juillet, août et septembre.

Cette durée minimale d’ouverture au public peut être réduite, dans la limite de 10 jours par année civile, du nombre de jours au cours desquels l’immeuble fait l’objet, entre le 1er septembre de l’année précédente et le 31 août suivant, de visites de groupes d’enfants, d’élèves (primaire ou secondaire) ou d’étudiants, dans le cadre de conventions conclues avec des établissements d’enseignement (publics ou privés sous contrat d’association avec l’Etat) ou des structures d’accueil collectif à caractère éducatif. Les visites doivent comprendre chacune au moins 20 participants.

En revanche, les immeubles construits sur les sites classés ne sont pas éligibles à la défiscalisation sur les Monuments Historiques, à moins, bien entendu, que ces immeubles ne soient en même temps des Monuments Historiques.